Während teurere Hypotheken den Immobilienerwerb bremsen, lösen politische Krisen traditionell Kapitalverlagerungen hin zu Immobilien aus

eben vielen Gesprächen mit Marktspezialisten sieht Prof. Stephan Kippes vor allem die folgenden Indikatoren für die derzeitigen Marktveränderungen:

  • Die Immobilienumsätze in Bayern und Baden-Württemberg gingen, nach starken Anstiegen in den Vorjahren, im 2. Quartal 2022 gegenüber dem 1. Quartal 2022 deutlich zurück. Zwar sind quartalsweise Rückgänge, speziell im 2. Jahresquartal, nichts absolut Unübliches, allerdings fallen diese mit -11,9 % in Bayern bzw.
    -14,2 % in Baden-Württemberg sehr beachtlich aus und liegen klar jenseits normaler Schwankungsbreiten.
  • Die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien in Baden-Württemberg stieg in den letzten 12 Monaten von 9.027 auf 13.131 und in Bayern von 9.469 auf 14.384. In Stuttgart nahm die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien von 527 auf 684 zu, während sie sich in München von 1.194 auf 1.916 erhöhte. Dies deutet klar darauf hin, dass sich zu verkaufende Wohnimmobilien ansammeln, weil der Verkauf schleppender verläuft.
  • Die Objektvermarktungszeiten sind vielerorts länger geworden.

Der Vorsitzende des IVD Süd Martin Schäfer aus München, wie auch seine Stellvertreter Florian Schreck aus Augsburg und Christoph Landgraf aus der Region Stuttgart stellten unisono fest, dass sich der Verkauf von Wohnimmobilien in ihren jeweiligen Regionen deutlichen langwieriger gestaltet.

„Diese Veränderung am Markt resultiert insbesondere aus dem deutlichen Anstieg der Hypothekenzinsen in relativ kurzer Zeit“, so Prof. Stephan Kippes. Die Hypothekenzinsen sind zwar bei historischer Betrachtung im Bereich mit derzeit um die 3 % immer noch auf einem sehr günstigen Niveau, allerdings waren die Zinsen über lange Zeit auf einem historischen Niedrigst-Niveau, das es erst ermöglichte, die massiven Preissteigerungen bei den Kaufpreisen zumindest teilweise zu kompensieren. Nachdem die Entlastung durch niedrige Zinsen nicht mehr gegeben ist, gleichzeitig die Kaufpreise vielerorts in schwindender Höhe verblieben sind, haben speziell Eigennutzer, die traditionell häufig mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren, Probleme und fallen teilweise als Käufer aus. „Beim Tiefpunkt der Hypothekenzinsen war ein Zinssatz von 0,8 % nicht unüblich; je nach Bonität war der Zinssatz sogar noch günstiger. Ein Beispiel zeigt die starke Wirkung dieser Zinsänderungen: Bei einer Wohnimmobilie für 1 Million € betrug die Belastung bei beachtlichen 400.000 € Eigenkapital und 600.000 €, die zu finanzieren waren (Sollzinsbindung 10 Jahre) bei 2% Tilgung, 1646 €. Im Moment sind hierfür 2740 € nötig. Welche Eigennutzer können so einfach monatlich fast 1100 € zusätzlich berappen? Und wer hat ein solches Eigenkapital? Insofern kommt der Gruppe der Kapitalanleger, die vielfach mit relativ hohem Eigenkapital erwerben, eine immer wichtigere Rolle zu, wobei diese Gruppe im Moment teilweise etwas taktiert.“

Das Marktgeschehen ist daher also durch wesentlich weniger Eigennutzer- als vielmehr Kapitalanleger-getrieben. Hierbei gibt es derzeit eine klare Nettorenditen-Fokussierung. Der Kapitalanleger betrachtet üblicherweise bei seinen Erwerbsentscheidungen immer den denkbaren Wertzuwachs der Immobilie und die Nettorenditen. Da er angesichts des hohen Preisniveaus kurz- bzw. mittelfristig bestenfalls von überschaubaren Wertzuwächsen oder gar Rückgängen ausgeht, kommt den Nettorenditen vielfach eine klar kaufentscheidende Bedeutung zu.

Kapitalanleger nutzen die derzeit etwas entspanntere Situation auf der Angebotsseite in den großen Mittelstädten um hier Lagesicherung zu betreiben, d.h. sie nutzen die größere Auswahl um sich Wohnimmobilien zu sichern, zu denen der Zugang vormals wesentlich schwerer oder gar nicht möglich war.

„Derzeit ist“, so der Vorsitzende des IVD Süd Martin Schäfer, „noch keine größere Bereitschaft der Verkäufer festzustellen, Kaufinteressenten preislich entgegenzukommen.“ Nach Ansicht von Martin Schäfer „sollten Verkäufer allerdings die Zeichen der Zeit akzeptieren und nicht mit überzogenen Kaufpreisforderungen in den Markt gehen.“

Florian Schreck und Christoph Landgraf betonten, dass „soweit sich die Vermarktung von Wohnungen bzw. Häusern schwieriger darstellt, die Verkäufer den Interessenten preislich etwas entgegenkommen sollten, statt auf unrealistischen, nicht marktkonformen Preisvorstellungen zu beharren.“

Quelle: IVD

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