Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Generell gilt: Für eine Untervermietung müssen Mieter die Vermieter stets um Erlaubnis fragen. Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Doch ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters besteht nicht immer.

Mieter sind ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Dies ist in § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Der Vermieter hat zunächst ein berechtigtes Interesse daran, dass nur die Personen in der Wohnung leben, welche auch im Mietvertrag stehen. Denn diese hat sich der Vermieter als seine Vertragspartner ausgesucht – und keine anderen. Von einer „heimlichen“ „dauerhaften“ Aufnahme von Personen in die Mietwohnung, genauso wie einer zeitweiligen Untervermietung, ist Mietern daher dringend abzuraten. Im schlimmsten Fall riskieren diese nämlich damit eine Kündigung des Mietverhältnisses – die Grundlage dafür liefert auch § 543 Absatz 2 Nummer 2 BGB

Anspruch auf Gebrauchsüberlassung an Dritte

Entsteht allerdings für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (§ 553 BGB). Dieses berechtigte Interesse kann zum Beispiel in der Erzielung von Untermieteinnahmen bestehen, um die Miete zu zahlen, wenn der Mieter zeitweilig an einem anderen Ort lebt.

Anspruch auf Überlassungserlaubnis besteht nicht immer

Ausnahmen liefert § 553 BGB gleich mit: Wenn in der Person des Dritten ein triftiger Ablehnungsgrund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, muss der Vermieter nicht zustimmen.

Doch auch der Zeitpunkt ist wichtig, wann das berechtigte Interesse seitens des Mieters entstanden ist. Damit beschäftigte sich das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 30. Juni 2022 (67 S 35/22). Das Gericht hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter vom Vermieter auch dann eine Gebrauchsüberlassung von Teilen der angemieteten Wohnung verlangen kann, wenn bereits vor Abschluss des Mietvertrages ein mögliches Interesse bestand – in diesem Fall ein mehrjähriger Auslandseinsatz.

Quelle: Haus & Grund










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