In den bayerischen Mittelstädten Wertzunahmen bei fast allen Objekttypen etwas höher als in den Großstädten

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 07.04.2022 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Frühjahr 2022“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

„Während auf dem Gewerbeimmobilienmarkt infolge der Covid 19-Pandemie die meisten Objekttypen bis auf Logistikimmobilien deutliche Preiskorrekturen erfuhren, überstand der Wohnimmobilienmarkt die Krise nahezu unbeeinträchtigt,“ so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Ungeachtet der kontinuierlich steigenden Preise bleibt die Nachfrage auch im Frühjahr 2022 ungebrochen hoch und wird speziell auch durch die immer noch günstigen, aber leicht anziehenden Hypothekenkredite, eine massiv steigende Inflation, Negativzinsen für Spareinlagen und im Gefolge des Ukraine-Krieges volatile Börsenwerte verstärkt. Das Immobilienangebot dünnt sich dagegen zunehmend aus, da für viele Eigentümer ein Verkauf aufgrund der kaum vorhandenen Kapitalanlagealternativen nicht so attraktiv ist.“

Im Zuge der Corona-Krise haben speziell die Umlandgemeinden rund um die strukturstarken Groß- und Mittelstädte an Attraktivität gewonnen. Das Preisniveau liegt hier meistens noch etwas unter dem Niveau der Ballungszentren. Auch das Angebot an größeren familiengerechten Objekten sowie Wohneinheiten mit Garten ist hier deutlich größer.

Trotz pandemiebedingter Veränderung der Arbeitswelt ist davon auszugehen, dass die Ballungsräume vielfach weiterhin von einem Bevölkerungswachstum und somit von einem hohen Wohnungsbedarf geprägt werden. Der Suburbanisierungstrend in zahlreichen Regionen, der durch die Corona-Pandemie beschleunigt wurde, wird nicht nur durch die hohen Preise, sondern auch durch den Angebotsmangel angetrieben. Dies trifft vor allem auf Familien mit Kindern zu, die immer öfter ihren Wohnort aus der Stadt ins Umland verlegen.

Bayern
Im Rückblick auf die vergangenen zwei Corona-Jahre kann festgestellt werden, dass die Dynamik auf dem bayerischen Wohnimmobilienmarkt insgesamt nur unwesentlich von der Pandemie beeinträchtigt wurde. Die 2020 leicht gestiegene Vermarktungsdauer, aufgrund des weitreichenden Lockdowns in Verbindung mit einer allgemein vorherrschenden Verunsicherung, reduzierte sich angesichts der steigenden Nachfrage im darauffolgenden Jahr 2021 wieder deutlich. Fehlende Immobilienangebote und eine sehr hohe Nachfrage prägen nach wie vor die aktuelle Situation auf den Wohnimmobilienmärkten aller bayerischen Groß- und Mittelstädte.

In der gesamtbayerischen Betrachtung wiesen die Kaufobjekte im Frühjahr 2022 in allen Marktsegmenten teilweise deutlich niedrigere Steigerungsraten als noch im Herbst 2021 auf. Die höchsten Preisanstiege im Vergleich Herbst 2021/Frühjahr 2022 verzeichneten dabei freistehende Einfamilienhäuser mit +3,3 % sowie Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit +3,1 %.

Deutlich verlangsamt hat sich der Preiszuwachs bei Grundstücken für den Geschossbau. In der aktuellen Erhebung lag der Anstieg bei +0,8 % (Herbst 2021: +3,9 %).

Im Marktsegment der Häuser kam es gegenüber Herbst 2021 ebenfalls zu deutlich moderateren Preisanstiegen. In der aktuellen Erhebung verteuerten sich Reihenmittelhäuser/Bestand um +2,9 % (Herbst 2021: +4,3 %) und Reihenmittelhäuser/Neubau um +2,0 % (Herbst 2021: +5,0 %). Die Steigerungsraten bei Doppelhaushälften lagen im Bestand bei +2,8 % und im Neubau bei +2,7 % (Herbst 2021: Bestand +4,0 %, Neubau +4,1 %).

Verzeichneten neuerrichtete Eigentumswohnungen noch im Herbst 2021 mit +6,3 % die höchsten Zuwachsraten bei den untersuchten Objekttypen, entwickelte sich der Preisanstieg im Frühjahr 2022 mit +2,0 % deutlich verhaltener. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag die Preissteigerung bei +2,5 % (Herbst 2021: +4,0 %).

München
Der Münchner Immobilienmarkt ist weiterhin sehr dynamisch und durch eine anhaltend große Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot gekennzeichnet. Die Preisspirale dreht sich unaufhaltsam weiter nach oben, allerdings fallen die Anstiege im Frühjahr 2022 bei den meisten Objekttypen deutlich niedriger aus als noch in der vorherigen Erhebung.

Lag die Teuerung bei den untersuchten Objekttypen im Herbst 2021 durchschnittlich bei +8,7 %, reduzierte sich diese im Frühjahr 2022 auf +4,7 %. Die Preiszuwächse im zweistelligen Bereich, die die meisten Objekttypen in München noch im Herbst 2021 aufwiesen, wurden im Frühjahr 2022 nicht mehr erreicht. Die stärksten Zuwächse verzeichneten dabei die neuerrichteten Reihenmittelhäuser mit +5,7 % sowie Eigentumswohnungen/Bestand mit +5,6 %.

Die geringsten Preisanstiege, allerdings auf einem sehr hohen Niveau, wiesen mit +3,2 % Doppelhaushälften aus dem Bestand auf.

München im 10-Jahresvergleich
In den letzten Jahren haben die Kaufpreise für Immobilien in München beachtlich zugelegt. Besonders die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser (+310 %) sind massiv gestiegen. Heute muss man für entsprechende Flächen viermal so viel bezahlen als noch vor 10 Jahren. Die Baugrundstücke für Geschossbau werden im Durchschnitt für das 2,7-Fache dessen verkauft, was sie vor 10 Jahren eingebracht hätten. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (+132 %), Reihenmittelhäuser (+112 %) und Doppelhaushälften (+120 %) haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt (jeweils Bestandsobjekte). Der Anstieg bei neugebauten Häusern fiel in den vergangenen 10 Jahren noch etwas höher als bei Bestandsobjekten aus. Die Preise für Reihenmittelhäuser lagen im Frühjahr 2022 bei 135 % und für Doppelhauhälften bei 139 % über den Werten vom Frühjahr 2012.

Auch für Eigentumswohnungen – Bestand oder Neubau – muss deutlich mehr bezahlt werden als noch vor 10 Jahren. Im Frühjahr 2022 lag der Preisanstieg gegenüber Frühjahr 2012 für Eigentumswohnungen/Bestand bei +164 % und Eigentumswohnungen/Neubau bei +144 %.

Quelle: IVD

Realwert-Bayern

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