Bamberg, Schweinfurt und Würzburg mit deutlicheren Mietsteigerungen; in München und Passau stabiles Preisniveau

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 19.05.2022 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Frühjahr 2022“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt.

„Der bayerische Wohnimmobilienmarkt wurde, anders als der Gewerbemarkt, von der Corona-Pandemie kaum beeinflusst“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Mietpreisanstieg hat im Frühjahr 2022 etwas an Dynamik eingebüßt. Eine Plateausituation ist vor dem Hintergrund der Wohnimmobilienmärkte, die seit Jahren nur eine Entwicklung nach oben kennen, schon fast eine kleine Sensation. Von einer Entspannung kann, angesichts der neuen Herausforderungen sowie einer in den meisten bayerischen Groß- und Mittelstädten nach wie vor gravierenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, nicht gesprochen werden. Insofern bleibt es abzuwarten, ob ein zeitlich nennenswertes Plateau erreicht wird, oder ob es sich nur um eine Momentaufnahme bzw. eine kurze Pause des Luftholens handelt.“

Der Mietzuwachs für Wohnungen und Häuser in Bayern hat sich bei Neuvermietungen in der aktuellen Erhebung Frühjahr 2022 deutlich verlangsamt. Lagen die Preisanstiege noch im Herbst 2021 in der Spanne zwischen +1,5 % und +2,4 %, konnte im Frühjahr 2022 eine durchschnittliche Mietsteigerung von +0,5 % festgestellt werden. Es könnte hier in vielen Städten ein Plateau erreicht sein – was angesichts der vergangenen Anstiege eine fast schon spektakuläre Entwicklung ist.

Im Halbjahresvergleich Herbst 2021 – Frühjahr 2022 wiesen die Mieten für Altbauwohnungen in Bayern im Durchschnitt mit +0,9 %, gefolgt von Neubauwohnungen mit +0,8 %, die höchsten Mietsteigerungen auf. Bei den Mieten für Bestandswohnungen wurde das Preisniveau der vorherigen Erhebung bestätigt. *

Nachdem die meisten Corona-Beschränkungen weggefallen sind und die Erholung am Arbeitsmarkt sich mit rückläufigen Arbeitslosen- und Kurarbeiterzahlen fortsetzt, steht nun die Wirtschaft infolge der steigenden Inflation sowie der Auswirkungen des Ukraine-Krieges vor neuen großen Herausforderungen. Neben den bereits Ende 2021 eingesetzten starken Preissteigerungen sorgen aktuell deutliche Lieferengpässe sowie ein Mangel an Rohstoffen für eine deutliche Verunsicherung. Besonders stark ist davon aktuell die Baubranche betroffen. Zudem steigt der Druck auf das bezahlbare Wohnen aufgrund einer steigenden Zahl an Kriegsgeflüchteten in vielen bayerischen Groß- und Mittelstädten mit einem angespannten Mietmarkt weiter an.

Die enorm angezogenen Energiekosten lassen die Wohnkosten deutlich ansteigen. Da die auf Basis des Verbrauchs in den vergangenen Jahren errechneten Vorauszahlungen die deutlich angezogenen Kosten nicht decken werden können, müssen zahlreiche Mieter mit hohen Nachzahlungen rechnen.

Besonders Mieter, die einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, sind betroffen. Neben den stark angezogenen Energiekosten sorgt die steigende Inflation zusätzlich dafür, dass ihre Kaltmiete zukünftig teurer wird. Bei den Indexverträgen sind die Preiserhöhungen an den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes gebunden.

Die Pandemie mit ihren Ausgangsbeschränkungen hat neue Formen des Arbeitens und Lernens hervorgebracht und die Entscheidungskriterien bei der Wohnungssuche verändert. Neben mehr Platz zum Arbeiten (idealerweise ein zusätzliches Zimmer) gehören seit Beginn der Pandemie Balkon oder eigener Garten bzw. ein ruhiges Umfeld sowie schnelles Internet zu den wichtigsten Kriterien bei der Suche nach einem neuen Zuhause. Die Nähe zum Arbeitsplatz hat dagegen ihren vorrangigen Stellenwert verloren. Günstigere Kauf- und Mietpreise sind für viele angesichts der partiellen Remote-Arbeitstätigkeit ein schlagendes Argument um ihren Wohnsitz ins Umland bzw. außerhalb der Ballungsgebiete zu verlegen. Die zuletzt massiv gestiegenen Benzinpreise machen allerdings größere Pendlerradien wieder etwas weniger attraktiv.

Die Landeshauptstadt München
Während auf dem Gewerbeimmobilienmarkt infolge der Covid 19-Pandemie die meisten Objekttypen deutliche Preiskorrekturen erfuhren, überstand der Wohnimmobilienmarkt in München die Krise nahezu unbeschadet. Besonders zu Beginn der Pandemie herrschte eine deutliche Verunsicherung: Die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen wurde zeitweise stark reglementiert. Die Wohnimmobilienbranche musste sich an die veränderten Bedingungen rasch anpassen. Die geänderten Rahmenbedingungen hatten jedoch während der Pandemie zu keinem Zeitpunkt für stagnierende oder rückläufige Mieten gesorgt. Das Mietpreisniveau stieg weiterhin leicht an, auch wenn die markanten Zuwächse wie im Kaufsegment am Mietmarkt nicht beobachtet wurden.

Seit Herbst 2021 kommt es zu einer deutlich gestiegenen Dynamik auf der Nachfrageseite, die sich auch im Frühjahr 2022 fortsetzt. Infolge der geänderten Anforderungen an Immobilien stehen größere Wohneinheiten bzw. Häuser mit einem Gartenanteil hoch im Kurs. Eine stärkere Nachfrage erfahren ebenfalls Wohnungen mit Balkon. Außerdem wird ein zusätzliches Zimmer, wenn finanziell möglich, oder zumindest eine Arbeitsnische mit eingeplant, um auch von zu Hause arbeiten zu können.

Die Mieten in München bewegen sich seit Jahren auf einem sehr hohen Niveau. Die Nachfrage nach Objekten mit einem einfachen bis guten Wohnwert übersteigt das vorhandene Angebot deutlich. Im Vergleich Herbst 2021 – Frühjahr 2022 fielen die Anstiege des Mietpreisniveaus deutlich verhaltener als noch in der vorherigen Erhebung aus.

Wie bereits in der Vorperiode verzeichneten Häuser zur Miete einen etwas höheren Preisanstieg als Mietwohnungen. Auch nach der Pandemie bleibt der Wunsch nach mehr Wohnraum – auch mit Blick auf Homeoffice – sowie Garten bzw. Balkon erhalten. Bei Neuvertragsmieten lagen die Mietzuwächse bei Häusern zur Miete im Halbjahresvergleich Herbst 2021 – Frühjahr 2022 zwischen +2,0 % (Reihenmittelhäuser/Bestand) und +1,0 % (Doppelhaushälften/Bestand).

Das Mietpreisniveau bei Alt- sowie Bestandswohnungen blieb im Frühjahr 2022 gegenüber Herbst 2021 unverändert. Neubauwohnungen verzeichneten einen leichten Anstieg von +0,5 %.

Quelle: IVD

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