In München folgen die Mieten nicht den rückläufigen Kaufpreisen; Rosenheim, Regensburg und Schweinfurt mit etwas höheren Mietsteigerungen

Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie erheblich steigende Baukosten und Kosten für die Instandhaltung bzw. Modernisierung sorgen im Herbst 2022 für ein weiter steigendes Mietpreisniveau in Bayern. Der Mietzuwachs für Wohnungen und Häuser in Bayern hat im Herbst 2022 gegenüber Frühjahr 2022 leicht zugenommen. Lag die durchschnittliche Mietsteigerung im Frühjahr 2022 bei +0,5 %, nahm diese im Herbst 2022 auf durchschnittliche +1,6 %* zu. Neben der Zunahme der Mieten wird es in den nächsten Monaten durch die Kostenanstiege für Energie, zu einem massiven Anstieg der Nebenkosten, d.h. der sogenannten zweiten Miete kommen.

Im Halbjahresvergleich Frühjahr-Herbst 2022 wiesen die Mieten für neuerrichtete Reihenmittelhäuser mit +2,2 %, gefolgt von Doppelhaushälften/Neubau mit +2,0 %, die höchsten Mietsteigerungen im bayerischen Durchschnitt auf. Für Reihenmittelhäuser/Bestand bezahlten Mieter im Herbst 2022 +1,9 % mehr als im Frühjahr 2022. Die Mieten für Doppelhaushälften legten im untersuchten Zeitraum für Bestandsobjekte um +1,6 % zu.

Bei allen untersuchten Objekten wiesen die Wohnungsmieten im Herbst 2022 die niedrigsten Mietanstiege (Altbau +0,9 %; Bestand +0,9 %, Neubau +1,5 %) auf. Generell ist festzustellen, dass die Neubauobjekte sowohl bei den Häusern als auch Wohnungen zur Miete deutlich höhere Preisanstiege zu verzeichnen hatten als die Bestandsobjekte. Hier sorgen vor allem die stark gestiegenen Baukosten für deutlich höhere Mietpreise im Neubausegment.

Die historisch niedrigen Bauzinskonditionen haben die stets steigenden Kaufpreise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren vielerorts teilweise überkompensiert. Nach dem rasanten Zinsanstieg und gleichzeitig einem sehr hohen Kaufpreisniveau, das aktuell noch keine spürbaren Rückgänge aufweist, wird der Immobilienerwerb für viele potenzielle Eigentümer zunehmend unerschwinglich.

Ob sich der Trend zum Wohnen im Umland, der durch die Corona-Pandemie verstärkt wurde, im Mietbereich weiter fortsetzt, bleibt abzuwarten. Die aktuell sehr hohen Benzinpreise könnten diese Entwicklung wieder auf den Kopf stellen und den Preisvorteil der günstigeren Miete im Umland gerade bei größeren Pendlerradien schnell zunichtemachen.

Massiv steigende Energie- und Verbraucherpreise sorgen derzeit für eine deutliche Verunsicherung. Insbesondere im Hinblick auf die kommende Heizperiode bringen die stark zunehmenden Wohnkosten immer mehr Haushalte an ihre finanziellen Belastungsgrenzen. Da die auf Basis des Verbrauchs in den vergangenen Jahren errechneten Vorauszahlungen die deutlich angezogenen Kosten nicht decken können, müssen Mieter mit hohen Nachzahlungen rechnen. Somit wächst die Sorge, dass sich viele Mieterhaushalte die rasant steigenden Nebenkosten nicht mehr leisten können.

Die Bundesregierung bereitet derzeit eine Reihe von Entlastungsmaßnahmen für Unternehmen und Verbraucher vor. Viele davon sind langfristig ausgelegt wie beispielsweise die geplante Strom- und Gaspreisbremse, eine Wohngeldreform, die Erhöhung des Kindergelds bzw. Kindergeldzuschlag für einkommensschwache Haushalte sowie Steuerentlastungen (Erhöhung des Freibetrags ab 2023). Einige Maßnahmen wie der Heizkostenzuschuss für Wohngeldberechtigte oder die Energiepauschale sind als Einmalzahlungen gedacht. Außerdem wird die zum 1. Januar 2023 geplante Erhöhung des CO2-Preises um ein Jahr verschoben. Darüber hinaus laufen derzeit die Verhandlungen über ein Nachfolgeangebot des 9-Euro-Tickets.

Angesichts der gestiegenen Baukosten aufgrund des Baustoffmangels, gestörter Lieferketten, des Fachkräftemangels sowie einer Reduzierung der Neubauförderung drohen deutliche Einbrüche beim Neubau, hier wiederum insbesondere im preisgünstigen Segment. Die Zielmarke der Bundesregierung mit 400.000 neuerrichteten Wohnungen in den nächsten Jahren wird unter diesen Umständen kaum zu halten sein. Ohne eine deutlich höhere Wohnungsproduktion ist jedoch eine Entspannung auf den Mietwohnungsmärkten kaum vorstellbar. Es ist davon auszugehen, dass der Nachfragedruck vor allem auf die Groß- und Mittelstädte weiter steigt. Mit dem Wegfallen der meisten Reisebeschränkungen sowie im Hinblick auf einen stark steigenden Fachkräftemangel in Deutschland ist davon auszugehen, dass der Zuzug von Fachkräften zunehmen wird. Zusätzlich wird die aktuelle Mietmarktsituation vor allem in den Ballungszentren durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum seitens der Geflüchteten aus der Ukraine verschärft.

Die Landeshauptstadt München
Im Herbst 2022 erlebt der Münchner Wohnimmobilienmarkt den Beginn einer Trendwende. Der Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen in München wurde auf einem sehr hohen Niveau zumindest vorübergehend ausgebremst, bei allen untersuchten Objekttypen wurde ein stagnierendes bzw. leicht rückläufiges Preisniveau verzeichnet. Infolge sprunghaft angestiegener Bauzinsen sowie der deutlichen Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg kam es zu einer spürbaren Zurückhaltung der Kaufinteressenten.

Zwar beeinflussen sich der Kauf- und Mietmarkt gegenseitig, allerdings laufen die Entwicklungen hier aufgrund der teilweise unterschiedlichen Einflussfaktoren nicht immer parallel. Auch im Herbst 2022 bleibt das Mietpreisniveau auf dem Münchner Mietmarkt, anders als im Kaufsegment, stabil bis leicht steigend. Eine deutlich gestiegene Nachfragedynamik nach Mietobjekten hat in München bereits im Herbst 2021 eingesetzt. Aufgrund der schlagartigen Veränderung des Zinsniveaus hatten zudem viele potenzielle Käufer in den vergangenen sechs Monaten ihre Kaufabsichten aufgegeben und sich verstärkt in Richtung Mietmarkt orientieren müssen. Steigende Einwohnerzahlen, u.a. durch eine hohe Zuwanderung, sowie die aufgrund der rückläufigen Neubautätigkeit zunehmende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage werden auch zukünftig die Spannungen auf dem Münchner Mietmarkt weiter verschärfen.

Bereits im Frühjahr 2022 konnte in München eine leichte Abschwächung der Preisanstiege festgestellt werden, die sich im Herbst 2022 weiter fortsetzen. So wurde im Vergleich Frühjahr 2022 – Herbst 2022 in allen Segmenten ein stabiles Mietpreisniveau festgestellt. Lediglich die Mieten für Altbau- sowie Bestandswohnungen wiesen einen leichten Preisanstieg von jeweils +0,5 % auf. Das Mietniveau bei Neubauwohnungen wies gegenüber der Vorperiode keine signifikanten Veränderungen auf.

Verzeichneten Häuser zur Miete, sowohl im Bestand als auch Neubau, im Frühjahr 2022 gegenüber der Vorperiode noch leichte Preiszunahmen zwischen +1,0 % und +2,0 %, blieb das Preisniveau im Herbst 2022 in allen Segmenten stabil.

Die Verschnaufpause, die das Münchner Mietpreisniveau gerade einlegt, ist durch die allgemeine wirtschaftliche Verunsicherung zu erklären und wird voraussichtlich lediglich temporär sein. Die Zusammensetzung der Faktoren mit hohen Kaufpreisen, steigenden Bauzinsen sowie schrumpfenden Einkommen aufgrund der sehr hohen Inflation machen einen Immobilienerwerb derzeit schwierig. Es ist davon auszugehen, dass die geänderten Rahmenbedingungen vermehrt die Nachfrage vom Kauf- ins Mietsegment umleiten. Der Rückgang der Neubautätigkeit wird das künftige Angebot reduzieren und somit bei einer ohnehin hohen Nachfrage den Druck auf dem Münchner Mietmarkt aufrechterhalten.

Quelle: IVD Süd

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